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房价预期将得到扭转,明显是刚需购房最关键的一年

2018-12-06 08:08:52   来源:网络   打印

  2018年还剩不到1个月,这一年的房地产可以用跌宕起伏来形容,整个上半年,全国除了少数热门城市,大部分二线城市房价还在上涨,但到了下半年,风向明显转变,一二线城市房价出现实质性下跌,三四线城市也出现了销售势头衰减的情况,不少房企在调整期选择集中资源发力一二线城市土地市场。

  明年仍然是调整年,房价仍然会在底部徘徊,按照房地产行业的板块轮动效应,一线城市已于2017年率先下跌,当前也已经率先触底,未来还会有波动下行的空间,但已经很小。而在二线城市,我预计2019年仍然会面临较大的下行压力,至于三四线城市,拐点正一点点逼近,如果你在老家买了房子却不打算住,逢高及时出售,非常有必要。

  必须要指出的是,调控还在加码,但明显趋于平缓,房企销售压力明显上升,这是房地产继续利空的一面。

  但随着房贷利率的下行,房价的下跌以及房企融资情况的改善,利好的一面也在慢慢生长。

  昨天经济日报发表了一篇题为《房地产调控成果来之不易》文章,作者是央行前调查统计司司长盛松成,他认为我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上。 2000 对于后续房地产调控的基本思路,继续压缩房价波动空间,维持收入增幅,假以时日,房价收入比回归合理区间,泡沫随之化解。

  房地产调控成果的确来之不易,但很明显,未来调控不会再继续加码,而资金却有加速进入房地产行业的迹象,这是一种平衡的策略。

  这种平衡策略颇为小心翼翼,因为从资金流入房地产的路径来看,主要是缓解了房企的资金紧张状况,但需求端的个人房贷却并未有明显放松的迹象,当前的房贷利率松动也只是颇为轻微,并未形成明显的趋势。况且,当前影响需求释放的最关键指标在于首付,只要首付不放松,房贷利率的松动对房地产的利好微乎其微。

  开发商获得了及时雨,而购房者并未雨露均沾,你可以理解为,2019年需要房地产和基建,这两大固定投资的支柱来稳住增长,但不希望需求快速跟进,对调控成果(即房价预期)形成冲击。

  这就是一种微刺激,简单说,需要房地产,但不需要刺激房地产。至于未来新增的住房供给如何解决,后续还会继续调整,但目前尚不好判断。

  房地产与货币向来有着紧密联系。

  上一轮去库存刺激,出现了明显的需求和供给错配状况,需求率先在一二线城市爆发,但供给主要存在于三四线城市。可以肯定的是,经过这一番调整,需求和供应基本朝着同一类城市聚集,也就是一二线城市。即便后续需求得到释放,也不会出现需求和供给错配的情况,房价仍将趋于平稳。

  从房企的层面来看,之前过于激进的房企,因为销售回款压力巨大,即便土地溢价率明显下降,可选度非常大的情况下,也没有余粮来拿地。而那些整体销售相对乐观的房企,则选择积极拿地。当前一二线城市的优质地块,比如北京(楼盘)共有产权房转为限竞房地块,不少大房企也只能望洋兴叹,而一些融资成本较低的国字号中小房企却获得了进场机会。

  最后这一个月会出现一些房企为了加速冲业绩,选择以价换量,促销折扣,机会还是有,但前提是先挑选好城市。买了房就别太计较之后的房价小幅波动,大家都不是预言家,刚需,自己能接受就好。

  我个人认为,整个2019年基本上不会出现任何插曲,该跌的地方继续跌,跌不下去的地方继续盘整,市场缓慢换手,从购房者层面来看,不会给你任何短期做多的空间。

  明年一整年,其实也都是刚需的好机会,窗口期不算短。

  买新房,完全不用担心,房企现在都是花式促销加速回款,各种捆绑都早已消失。

  买二手房,也不用担心,新房促销,二手房也失去上行的动力,换房的人很务实,议价空间肯定有;随着新房锚点的下调,炒房客卖二手房更是会主动选择降价确保现金流。

  大家最关心的仍然是房价下跌幅度,以便判断入市时机。其实可以参考一线城市,北京上海(楼盘)这类强势城市在经历了严格调控后,房价从最高点也跌了15%以上。如果你位于二三线城市,房价经历了非理性上涨,未来房价下跌的幅度肯定会高于京沪,以最高点为参考。

  房价的回落,必然伴随各种纠纷,比如精装修缩水,学区等承诺泡汤等问题,引起购房者的不满,而这类纠纷甚至有可能导致房价下行幅度超过预期。这些都是衍生问题,需要地方及时平衡。


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